マンションの原価|業界関係者涙目中古の方がお得という真実
サラリーマンの夢「一戸建て」と「マンション」ですが、原価っていくらでしょうか！？
最もお得な買い方もお知らせします。
マンションの原価
マンションの原価は、当然広さによっても異なるので少し詳しく見ていく必要があります。
マンションは「土地+建物」からなっています。
ここでは、販売価格を4,500万円として考えてみます。
地方都市では、結構いい値段になりますが、東京や大阪ではそれほど珍しくない価格帯となります。
土地は、これまた当然場所によって全く金額が違いますので、一般的なマンションの土地代を算出します。
65㎡~70㎡くらいの平均的な3LDKのマンションの建物だけ（1戸分）の原材料費は約700万円と言われています。
鉄筋だったり、壁材だったり、形を成すための全部です。
これらは実際にマンションと言う建物を建てる建設会社の原価です。
設計も必要です。
基礎工事、全体工事、内装、外装、工賃、販売管理費などなど必要な経費がはいると、建設コストは3倍の2,100万円くらい必要になってきます。
ただし、これだけではマンションとして成立せず、必ず土地が必要です。
マンションデベロッパー（企画・販売者）は、土地代、広告費、販売管理費などを加えて、価格設定します。
マンション開発が儲かる仕組み
建てられたマンションは、実際には3LDKばかりの間取り74戸と言うのはほとんどないと思います。
2LDKや4LDKのタイプを組み合わせて設計します。
低階層は価格帯を安く設定して、高階層は価格帯を高く設定しています。
これにより、低階層の安い価格でチラシを作ることができ、マンションに興味のある人にとって魅力的な価格帯のマンションのチラシが出来上がります。
3000万円台~などと書いてあっても、実際は2LDKだったりして、自分がほしいものは4000万円台、5000万円台であることが多いのです。
マンションデベロッパーの利益
さて、今回の例ではマンションの原価は28億8000万円となりました。
1戸当たりの原価は3800万円です。
販売価格が4500万円なので、マンションデベロッパーの利益を計算してみます。
販売価格4500万円 - 1戸当たりの原価3800万円 ＝ 700万円
実際には、間取りが色々なので、少し計算式がありますが、ここではシンプルに出しておきたいと思います。
マンションデベロッパーの粗利は大体20％くらいになるように設定されています。
20％と言うと思ったより少ないと思えますが、1戸売って700万円の利益です。
このページの例では、７４戸のマンションなので、マンションを全戸販売できれば、５億1800万円の利益となります。
かなり大きな金額になります。
売れない場合、価格を下げたり、キャンセルになったり、工期が長かったり、そういったリスクがありますので、そこまで考えたらウマいビジネスなのかどうかは考え方次第だと思います。
マンションを安く手に入れる裏技
このページでお知らせしたように、マンションにはデベロッパーの利益20％が乗っています。
マンションは鍵を扉に指した瞬間、中古マンションです。
販売価格は確実に20％以上安くなります。
数年住んだら価格は半額です。
築年数が少ないものの場合かなりきれいなのですが、価格は半額程度となりかなり安く手に入れることができます。引っ越したい時に良い物件があるかどうかは、運次第ですが、建物自体は良い条件のところに住める確率が高くなります。